ABOGACIA DE VIVIENDAS RURALES

El Proyecto de Vivienda se centra en la aplicación de políticas en la legislatura estatal que garanticen que las familias rurales de bajos ingresos y los trabajadores agrícolas tengan acceso a viviendas seguras y asequibles.

 

Abogamos por políticas de vivienda asequible más fuertes en todo California, con un enfoque en la defensa legislativa y regulatoria en nombre de los pobres de las zonas rurales.

 

El Proyecto de Vivienda Rural se dedica a la defensa legislativa y administrativa en torno a los problemas de vivienda de trabajadores rurales y campesinos de bajos ingresos, publica un boletín trimestral sobre temas de vivienda del estado ("Capitol Gains"), lleva a cabo capacitación sobre temas de vivienda en todo el estado y mantiene una página web en las zonas rurales y cuestiones relacionadas con los trabajadores agrícolas en www.housingadvocates.org .

La estrategia del proyecto de vivienda
  • asegurar que los programas de financiamiento e inversión comunitaria incluyan comunidades rurales y oportunidades para viviendas para trabajadores agrícolas;

  • Mejorar y proteger los esfuerzos de aplicación de la ley de vivienda del estado, particularmente la Ley del Elemento de Vivienda

  • asumir un papel de liderazgo al oponerse a los esfuerzos legislativos o reglamentarios para debilitar los derechos de vivienda que afectan a los pobres de las zonas rurales y sus familias

  • emprender esfuerzos relacionados con la investigación de políticas públicas y legales, educación y medios de comunicación

  • iniciar la capacitación de abogados, abogados y personal de agencias sobre las leyes de vivienda

Legislación de vivienda patrocinada por CRLAF

 

AB 2026 (Stone) - Interferencia con las ventas de casas móviles (patrocinado): Este proyecto de ley protegería la capacidad de los propietarios de casas prefabricadas para vender su casa en el lugar en los parques, sin interferencias sin escrúpulos. Algunos parques han impuesto estándares imposiblemente altos a los nuevos residentes que compran una casa móvil, con el fin de comprar la casa móvil en sí a un precio drásticamente reducido. Este proyecto de ley buscaba frenar estos abusos al aclarar lo que ha sido un área vaga de la ley. El proyecto de ley habría requerido que los propietarios de parques usen estándares razonables cuando consideren si aprueban compradores potenciales como inquilinos. El proyecto de ley también requería normas razonables al determinar si se requiere una reparación o mejora de la vivienda para transferir el título. AB 2026 fue patrocinado por CRLAF, Western Center on Law and Poverty, y la Golden State Manufactured Housing Owners League (residentes del parque). Desafortunadamente, el proyecto de ley falló en el piso de la Asamblea.

 

SB 1260 (DeSaulnier) - Inversión sin desplazamiento y exclusión (patrocinado): El año pasado, trabajamos para asegurarnos de que cualquier propuesta de Reurbanización 2.0, ya sea Distritos de Financiamiento de Infraestructura u otras facturas de incremento de impuestos, tuvieran fuertes protecciones de viviendas asequibles, como lo establece la Ley de Reurbanización de la Comunidad. (CRL), y una reserva del 25%.

 

En lugar de tratar de insertar individualmente las protecciones de CRL en cada propuesta de este tipo en la legislatura, este año copatrocinamos SB 1260, que habría impuesto requisitos de vivienda de tipo CRL en cualquier tipo de distritos que usarían financiamiento de incremento de impuestos. El proyecto de ley habría impuesto requisitos de producción, reubicación y vivienda de reemplazo, e incluiría una reserva del 25% de los ingresos por incremento del impuesto a la propiedad para viviendas asequibles. Aunque el 25% es un aumento sobre la reserva general de CRL del 20%, el "pastel" de incremento de impuestos es mucho menor, ya que los ingresos por impuestos a la propiedad programados para las escuelas no pueden ser desviados a los IFD (como estaba permitido bajo la CRL), y especial los ingresos del impuesto a la propiedad del distrito solo pueden ser desviados con la aprobación del distrito especial. Lamentablemente, este proyecto de ley se celebró en Asignaciones del Senado.

 

CRLAF trabajó para garantizar que el nuevo programa del Programa de Comunidades Asequibles y Comunidades Sostenibles (AHSC, por sus siglas en inglés) relacionado con Cap-and-Trade tuviera disposiciones sobre viviendas que reflejaran el valioso papel que las viviendas asequibles pueden desempeñar en la reducción de GEI. Además, CRLAF jugó un papel importante en las discusiones de Cap & Trade en nombre de las comunidades rurales. Primero, trabajamos con la oficina del Gobernador para asegurarnos de que las comunidades rurales no fueran excluidas de los fondos debido al lenguaje restrictivo de la factura del presupuesto. Pudimos crear un lenguaje lo suficientemente amplio como para que las comunidades rurales tengan la oportunidad de competir por el programa. A medida que el Consejo de Crecimiento Estratégico desarrolle las pautas del programa AHSC, CRLAF trabajará para garantizar que los proyectos rurales puedan competir con los proyectos urbanos en igualdad de condiciones.

 

AB 1229 (Atkins) - Zonificación inclusiva: la zonificación inclusiva ha sido una herramienta importante para revertir décadas de prácticas exclusivas de uso de la tierra que han impedido que familias de bajos ingresos y otras personas vivan en comunidades recientemente desarrolladas. Las políticas de zonificación inclusivas, cuando se adoptan a nivel local, generalmente requieren que los desarrolladores de viviendas hagan que el 10-15% de sus nuevas unidades sean asequibles para los hogares de bajos ingresos. Con la pérdida de reurbanización y el agotamiento de los fondos de bonos de vivienda, la inclusión es una de las pocas herramientas que quedan que produce unidades asequibles. En 2009, un tribunal sostuvo que estas políticas son una forma de control de rentas y están prohibidas por la Ley Costa-Hawkins, una ley contra el control de rentas aprobada por los propietarios hace 15 años. AB 1229 aclara que Costa-Hawkins no se aplica a las políticas inclusivas, lo que ayuda a restaurar esta valiosa herramienta de equidad social. Este proyecto de ley fue vetado por el gobernador.

 

AB 325 (Alejo) - Cumplimiento local de la ley estatal de vivienda : El Elemento de Vivienda es el documento de planificación principal en el que una comunidad determina la manera en que satisfará sus necesidades de vivienda. Históricamente, a los elementos de vivienda se les otorgó un estatuto de limitaciones extendido, lo que permite a los defensores locales la capacidad de revisar y cuestionar el cumplimiento de un elemento con la ley estatal. A diferencia de otras aprobaciones locales de uso de la tierra, los elementos de vivienda son documentos vivos que a menudo no revelan deficiencias hasta que se intenta construir un desarrollo de vivienda asequible o un refugio para personas sin hogar. Como resultado, la supervisión local es un componente crítico para hacer cumplir esta ley estatal.

 

AB 325 revocó la decisión en Urban Habitat v. Pleasanton y devolvió un estatuto de limitaciones justo y equitativo a aquellos que buscan desafiar el cumplimiento de un elemento de vivienda local con la ley estatal. El caso Pleasanton redujo el plazo de prescripción para desafiar los elementos de vivienda de lo que anteriormente era todo el período de planificación (5 años) a solo 90 días. Este proyecto de ley amplía eso a 2 años para elementos de vivienda que no cumplen con el estado y 9 meses para elementos aprobados por el estado. Este proyecto de ley fue firmado por el gobernador.

 

SB 510 (Jackson) - Conversiones de parques de casas móviles (patrocinado): según la ley estatal, los propietarios de parques de casas móviles pueden solicitar que su parque se subdivida en espacios para la venta en lugar de espacios de alquiler. Esto le da al propietario del parque la capacidad de vender los espacios en un proceso denominado 'conversión de condominios'. Los propietarios de parques de casas móviles han gastado millones en litigios buscando establecer que los gobiernos locales no tienen discreción para rechazar sus solicitudes de subdividir los espacios de alquiler en un parque de casas móviles y convertirlos en venta. Principalmente, quieren invalidar el papel del requisito de encuesta de residentes en las conversiones de parques de casas móviles. Sin la voz dada por la encuesta de residentes, el proceso de aprobación pone en peligro la inversión de los propietarios de viviendas de ingresos bajos y moderados, que corren el riesgo de ver su inversión anulada por un precio de venta inflado por la tierra debajo de sus hogares. La SB 510 le da a los gobiernos locales la discreción de considerar las opiniones de los propietarios al sopesar dicha conversión, y protegerlos de las conversiones forzadas. Este proyecto de ley fue firmado por el gobernador.

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